Észrevételek a társasházi regisztrációval kapcsolatos hírekre

Ügyvédi megkeresésre a Bp. Főváros Kormányhivatalának Földhivatali Főosztálya állásfoglalás adott ki.

Az állásfoglalás összességében korrekt, idézi a társasházi törvényt és az új ingatlannyilvántartási törvényt. Pontosan idézi a társasházi törvény 39.§-nak bekezdéseit.

itt viszont tesz egy kiegészítést (hasonlóan régen az APEH is próbálkozott – olvasható aláírást kért, de olyan nem igazán van, ha olvasható az igen ritkán aláírás).

Az állásfoglalás így fogalmaz:

„A bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nyilvánvalóan azonosítható aláírását kell tartalmaznia.”

A közgyűlés valóban úgy kezdődik, hogy megválasztják a levezető elnököt, jegyzőkönyvvezetőt és a két hitelesítőt. Mivel a személyeket a közgyűlés egyszerű többséggel megválasztotta a tisztviselőket, így ők már hivatalos „beazonosított” személyek lettek. A közgyűlés után ezen személyek aláírják a jegyzőkönyvet, külön aláírás mintát senki nem kér tőlük! A közgyűlés már elfogadta Őket, nem vitatható személyük. A közgyűlést követő nyolc napon belül a tulajdonosok megkapják a jegyzőkönyvet vagy kivonatot. Ha a közgyűlést nem támadta meg senki, akkor az végleges, „jogerős”-nek tekinthető.

Az állásfoglalás a továbbiakban így fogalmaz:

A bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak az új Inytv. 35. § alaki és tartalmi követelményeinek kell megfelelnie, tehát tartalmaznia kell az érintett törzslap helyrajzi számát és a társasházközösség bejegyzési engedélyét is. Ugyanakkor az ügyfél adataira vonatkozó követelményeket a társasházközösség vonatkozásában kell teljesítenie az okiratnak. A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke vonatkozásában – ha természetes személyek – az okiratnak nem valamennyi természetes személyazonosító adatot és személyi azonosítóját kell tartalmaznia, hanem a Ttv. 55/B. § (1) bekezdés aa) pontjában rögzítetteket: a családi és utónevét, valamint a lakcímét.

 A társasházi törvény ezt írja:

3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.

Tehát nincs helyrajzi szám az azonosításhoz. A földhivatalnak ez az alap azonosítója, ezért a becsatolásra kerülő jegyzőkönyvre fel kell vezetni a helyrajzi számot.

 A társasház helyrajzi számát nem kellett és nem is kell a jegyzőkönyvben szerepeltetni.

 A társasházi törvény 55/B paragrafusa 2024 10. 01-től hatályos. Ezért a korábbi jegyzőkönyvekben nem feltétlenül így lettek rögzítve a közös képviselők, társasházkezelők. Ezekkel a régi jegyzőkönyvekkel bírósági tárgyalásokon képviseltük a társasházakat teljes joggal. Továbbá ez a rész a közös képviselők nyilvántartási rendszere miatt került a társasházi törvénybe. Akkor hogyan azonosítható a közös képviselő? Azonosítási okmány lehet a banki aláírási címpéldány vagy ha az már nehezen beszerezhető akkor egy szolgáltató szerződés, ahol a közös képviselő, társasházkezelő szerepel.

 A új Inytv. 35. § (2) bekezdésében foglaltak szerint belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, az okiratot ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el.

 A bejegyzés alapjául szolgáló okiratok a megválasztási jegyzőkönyvet és a társasházkezelő megbízási szerződését a megbízott jogi képviselő minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással látja el, mely megfelel az ellenjegyzés követelményeinek.

 Ezen földhivatali eljárás automatikus döntéshozatali eljárás szerint lesz lefolytatva, azaz a rendszer a kérelem vagy bírósági/hatósági elrendelés elektronikus űrlapját, az ügyleti meghatalmazást, - jelen esetben megbízási szerződés -, illetve a jogi képviselő meghatalmazást ellenőrzi.

 A jogi képviselő köteles ellenőrizni a társasházkezelő - közös képviselő – iratait és ha kétség kívül beazonosítható az adatait rögzíti a földhivatal által rendszeresített formanyomtatványon.

 Az új Inytv.

32. § (1) Törvény eltérő rendelkezése hiányában jogok és tények bejegyzésének olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezek közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban együtt: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja.

(2) Törvény eltérő rendelkezése hiányában jog vagy tény bejegyzéséhez az ingatlan-nyilvántartási jogosult részéről kiállított bejegyzési engedély, jog vagy tény törléséhez a törölni kért jog vagy tény jogosultja részéről kiállított törlési engedély (a továbbiakban együtt: bejegyzési engedély) szükséges.

(3) A bejegyzési engedélyt a (2) bekezdés szerinti jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja. Az e törvény végrehajtására kiadott kormányrendelet kötelező jelleggel előírhatja, hogy a bejegyzési engedélyt a kormányrendeletben meghatározott módon, elektronikus űrlapon kell megszerkeszteni és hitelesíteni.

 Ennek megfelelően a bejegyzési engedélyt a társasházkezelő adja meg a társasház nevében, mint képviseletre jogosult az ügyvédi meghatalmazás aláírásakor.

 Összegezve: A már meglévő közgyűlési jegyzőkönyv és megbízási szerződés elegendő az eljáró jogi képviselőnek, aki az ügyvédi megbízás aláírásakor beazonosítja a társasház képviselőjét az ügyvédi tevékenységről szóló törvény rendelkezései alapján.

 dr. Borbély Zoltán                                                          Kaplonyi György

társasházi jogász                                                     társasházkezelő, ingatlankezelő

MTTO kuratórium elnöke                                        kuratórium tagja, lapító

Ui:

Tisztelt Kollégák célunka közös képviselők munkájának segítése a maximális törvényi megfelelés biztosítása!